Kinnisasja omandamise põhimõtted

Üldised põhimõtted

1. Riigikaitseliste eesmärkide tõttu oma kinnisasja riigile võõrandavad isikud peavad saama riigilt õiglast hüvitist.
2. Kinnisasja omandaja (riik) maksab kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu, mis makstakse rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti.
3. Riigi ülesanne on tagada kinnisasja omanikule kinnisasja võõrandamisel võimalikult lähedane olukord, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Riigi eesmärk on jõuda kinnisasja omanikuga kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppele.
4. Iga isikuga tegeletakse personaalselt arvestades kinnisasja omandamise protsessis võimalikult palju isiku soove. Isikule tehakse pakkumine lähtudes konkreetse tehinguga seotud asjaoludest.
5. Vara hindamisel määratakse hüvitusväärtus, milles peavad sisalduma otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu, kui need esinevad.
6. Kokkuleppel võõrandamisel tasu eest lisandub hüvitusväärtusele motivatsioonitasu 20%, kuid mitte rohkem kui 50-kordne tehingule eelneva aasta Eesti keskmine brutokuupalk.
7. Riigile kinnisasja võõrandamisel saadud tasu tulumaksuga ei maksustata.
8. RKIK tasub kõik omandamise tehingu (sh võimaliku vahetusega kaasnevate maamõõdutoimingute) kulud.

Kinnisasja vahetamine

9. Kinnisasja vahetamisel riigile kuuluva kinnisasja vastu peab üldjuhul vahetusmaa olema sama sihtotstarbega ja asuma sarnases turupiirkonnas. Sarnase turupiirkonna all peame eelkõige silmas maa korralise hindamise metoodikaga määratud sama või ühe võrra erinevat asukohaklassi sõltumata kaugusest vahetatava maaga. Asukohaklassid on leitavad https://minu.kataster.ee. Huvipakkuva maaüksuse otsimisel tuleb maa väärtuse info alajaotusest valida maa maksustamishind alates 2024 ja seejärel avada hindamiseks kasutatud alusandmete alajaotus või paluda Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse (RKIK) esindaja abi.
10. Vahetatavate kinnisasjade väärtuse erinevusel peab kallima kinnisasja saaja vahe teisele poolele hüvitama, kusjuures riigile kuuluv kinnisasi ei tohi olla vahetatavast kallim rohkem kui 30%.
11. Kinnisasjade vahetamisel lähtutakse kinnisasja turuväärtusest.
12. Kinnisasjade vahetamisel ei maksta otsest kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu.
13. Kinnisasjade vahetamisel motivatsioonitasu ei maksta.
14. Kinnisasjade vahetuse soovi korral saab riigimaadega tutvuda https://riigivara.kataster.ee/ lülitades sisse riigivara kihi või paluda RKIK esindaja abi.
15. RKIK koostöös vahetusmaa senise valdajaga annab hinnangu, kas ja millises ulatuses on soovitavat vahetusmaad võimalik vahetuseks kasutada.

Metsa- ja haritava maaga kinnisasja omandamise erisused

16. Põllu- ja heinamaa hindamine tellitakse kutseliselt 7. taseme hindajalt.
17. Metsamaa hindamiseks tellitakse metsa takseerkirjeldus vastavat litsentsi omavalt ettevõttelt ning metsamaa väärtus arvutatakse maa erakorralise hindamise korras toodud metoodika alusel (https://www.riigiteataja.ee/akt/115032023015).

Hoonestatud kinnisasja omandamise erisused

18. Hoonestatud kinnisasja hindamine tellitakse kutseliselt 7. taseme hindajalt, kusjuures kaasatakse ehitusvaldkonna ekspert, kes hindab ehitise seisukorda ja kasutus- või taastamiskõlblikkust ning kasutus- või taastamiskõlblikkuse hindamisel koostab ehituskulu hinnangu.
19. Kui tegemist on elamiseks kasutatavate hoonete ja nende kõrvalhoonetega, mille asendamine pole asukohta ja kasutuseesmärki silmas pidades võimalik, siis kaaludes omandamise asjaolusid võib hüvitusväärtuse leidmisel lähtuda vara ülesehituskulust ilma kulumit arvestamata ehk ei arvestata vanusest tulenevat väärtuse vähenemist võrreldes uuena taastamise väärtusega.
20. Elamiseks kasutatava hoone või eluruumi kaotuse eest makstakse lisaks punktis 6 nimetatule täiendavat hüvitist 10% elamiseks kasutatavate hoonete ja selle kõrvalhoonete ning õueala hüvitusväärtusest.
21. Kui hinnatav ehitis on tehniliselt mõistlikul viisil teisaldatav ja omanik seda soovib, siis võib riik korraldada ehitise omaniku soovitud asukohta teisaldamise ja kannab sellega seotud kulud alternatiivina ehitise rahas hüvitamisele.